Quando vende a sua casa, o imposto incide apenas sobre metade da mais-valia e só se for residente fiscal em Portugal. Pode ficar totalmente isento se reinvestir o dinheiro noutra habitação própria e permanente, ou agora também em imóveis para arrendamento acessível. As isenções têm condições estritas e a maior parte das perdas acontece por não declarar a intenção certa no IRS.
O que é a mais-valia e como se calcula
A mais-valia é a diferença entre o que recebe na venda e o que pagou quando comprou, depois de descontar vários encargos. O cálculo não é simplesmente preço de venda menos preço de compra.
A fórmula completa é esta:
- Valor de venda
- menos o valor de compra corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária
- menos os encargos da compra: IMT, imposto do selo, escritura e registo
- menos as despesas de valorização dos últimos 12 anos, com factura em nome do proprietário
- menos os encargos da venda: comissão de mediação, certificado energético, escritura
O resultado é a mais-valia bruta. Mas nem essa é totalmente tributada.
Quanto se paga, de facto
Se for residente fiscal em Portugal, só 50% da mais-valia entra no IRS. Essa metade soma-se aos restantes rendimentos do ano e é tributada pelas taxas progressivas, que vão de 13,25% até 48%.
Quem não for residente fiscal em Portugal paga sobre 100% da mais-valia, à taxa de 28%, sem qualquer exclusão de metade.
O coeficiente de desvalorização monetária aplica-se quando passam mais de 24 meses entre a compra e a venda. Corrige apenas o valor de aquisição: encargos e despesas somam-se sem correcção. A tabela em vigor para vendas de 2025 é a da Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de Novembro. [CONFIRMAR: portaria de coeficientes para vendas realizadas em 2026 ainda não estava publicada a 2026-08-05; usar a de 2025 como referência provisória até à publicação oficial]
As despesas que pode deduzir
Muitas pessoas pagam mais imposto do que deveriam porque não deduzem tudo a que têm direito. Estas são as deduções legais:
| Tipo de encargo | Condição |
|---|---|
| IMT pago na compra | Sem condição adicional |
| Imposto do selo pago na compra | Sem condição adicional |
| Escritura e registo da compra | Sem condição adicional |
| Obras de valorização | Realizadas nos últimos 12 anos, com factura em nome do proprietário |
| Comissão de mediação da venda | Com factura |
| Certificado energético | Com factura |
| Escritura e registo da venda | Com factura |
As obras são o ponto onde mais dinheiro se perde. Uma cozinha nova, a substituição das janelas, a remodelação da casa de banho: tudo conta, desde que a factura esteja em nome do proprietário e não tenha mais de 12 anos à data da venda. Facturas em nome do arrendatário ou do cônjuge sem nome conjunto não servem.
Isenção clássica: reinvestir noutra habitação própria e permanente
Esta é a isenção que mais pessoas conhecem, e a que mais vezes se perde por causa de um detalhe.
Se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor de realização noutra habitação própria e permanente, em Portugal ou na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, fica isento do imposto sobre a mais-valia.
As condições são:
- O imóvel vendido tem de ter sido habitação própria e permanente durante pelo menos 12 meses antes da venda
- O reinvestimento pode acontecer nos 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses posteriores
- O valor que conta para o reinvestimento é o valor de realização deduzido da amortização do empréstimo que pagou com o produto da venda
- O reinvestimento pode ser noutra habitação, num terreno para construção, ou em obras de ampliação ou melhoramento de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente
A armadilha mais frequente: declarar que vai reinvestir mas não marcar o campo certo no Anexo G da declaração de IRS do ano da venda. Sem esse campo assinalado, a AT liquida o imposto como se a isenção não existisse. Depois é possível reclamar, mas é um processo demorado que podia ter sido evitado.
Isenção nova: reinvestir em imóveis para arrendamento acessível
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de Maio, criou uma segunda via de isenção. Esta aplica-se a vendas realizadas entre 1 de Janeiro de 2026 e 31 de Dezembro de 2029.
Em vez de comprar outra casa para habitar, pode reinvestir o produto da venda na compra de imóveis em Portugal para arrendar. As condições são mais exigentes:
- A renda mensal tem de estar dentro do limite de renda moderada: 2.300 euros por mês
- O reinvestimento pode acontecer nos 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses posteriores
- Tem de declarar a intenção de reinvestir na declaração de rendimentos do ano da venda
- Tem de arrendar o imóvel nos 6 meses seguintes ao reinvestimento
- Tem de manter o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos
- Não pode vender o imóvel nos primeiros 5 anos
Se reinvestir só uma parte do valor, a exclusão é proporcional. Reinvestindo metade, fica isento de metade da mais-valia.
O incumprimento posterior tem um custo alto: a mais-valia é tributada no ano em que falha, mais juros compensatórios contados desde o ano da venda original.
[CONFIRMAR: se o limite de renda moderada de 2.300 euros varia por concelho ou tipologia, ou é um valor nacional uniforme]
Quando não há isenção possível
Há situações em que o imposto é devido sem saída:
- Vende uma segunda casa ou um imóvel que nunca foi habitação própria e permanente: não há isenção HPP disponível
- Não reinveste dentro dos prazos
- O imóvel vendido foi habitação própria e permanente há menos de 12 meses
- Já usou a isenção HPP nos últimos 3 anos
Nestes casos, o imposto é calculado sobre 50% da mais-valia, com as deduções que conseguir documentar.
Situação: proprietário residente em Portugal, vende em 2026 um apartamento que comprou em 2014. Não vai reinvestir.
- Valor de venda: 320.000 €
- Valor de compra em 2014: 200.000 €
- Coeficiente de desvalorização monetária: [CONFIRMAR: valor do coeficiente de 2014 na portaria para vendas de 2026, ainda não publicada a 2026-08-05]
- IMT e imposto do selo pagos em 2014: 7.500 €
- Obras com factura dos últimos 12 anos: 15.000 €
- Comissão de mediação e outros encargos da venda: 9.600 €
Cálculo sem coeficiente (provisório):
- Mais-valia bruta: 320.000 € − 200.000 € − 7.500 € − 15.000 € − 9.600 € = 87.900 €
- Valor tributável (50%): 43.950 €
- Este valor soma-se aos restantes rendimentos do ano. A taxa de IRS depende do escalão total do agregado.
Nota: com o coeficiente de desvalorização aplicado ao valor de compra, o valor tributável seria mais baixo. O exemplo é conservador porque a portaria de 2026 ainda não estava publicada.
O erro que custa mais dinheiro
O maior erro não é a falta de conhecimento da lei. É a falta de documentação.
As obras realizadas há mais de 12 anos não contam. As facturas em nome de outra pessoa não contam. A intenção de reinvestir declarada fora do prazo não conta.
A preparação faz-se antes da venda, não depois. Antes de assinar a escritura, vale a pena reunir toda a documentação: facturas de obras, recibos de encargos da compra, e confirmar em que situação está a habitação em termos de residência fiscal.
Se vai vender casa em Lisboa e quer perceber quanto vai pagar de imposto, a calculadora em /impostos/ faz a conta com os valores reais. Para perceber o que a sua casa pode valer antes de decidir, peça um relatório de avaliação em /relatorio/.
Fontes: Código do IRS (art. 10.º e 43.º); Estatuto dos Benefícios Fiscais (art. 45.º-C, aditado pelo DL n.º 97/2026, de 20 de Maio); Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de Novembro (coeficientes de desvalorização monetária para vendas de 2025). Artigo informativo, não constitui aconselhamento fiscal. Confirme sempre com um profissional habilitado antes de decidir.